Offene Immobilienfonds - Vermietungsquoten erneut gestiegen

02. Mai 2019 | Sonstiges

Offene Immobilienfonds - Vermietungsquoten erneut gestiegen

Für offene Immobilienfonds schafft die hohe Nachfrage z.B. nach Büroflachen beste Rahmenbedingungen, denn die Vermietungsquote hat einen großen Einfluss auf die Fondsperformance.

Immobilien zählen weiterhin mit zu den gefragtesten Assetklassen. Nicht nur Wohnungen, sondern auch Büro- und sonstige Gewerbeflächen finden reißenden Absatz. Die große Nachfrage spiegelt sich in den von Scope erhobenen Vermietungsquoten offener Immobilienfonds wider. Wie die Analysten jetzt bekannt geben, steigt die Vermietungsquote in den Fondsportfolios seit 2011 kontinuierlich an. Auch im vergangenen Jahr legte die Kennzahl zu. Von 95,6 Prozent im Jahr 2017 kletterte der Wert Ende 2018 auf 95,8 Prozent. Dies war laut Scope der siebte Anstieg in Folge. Zum Vergleich: 2011 betrug die durchschnittliche Vermietungsquote nur 91,8 Prozent.

Der Anstieg der Vermietungsquoten führen die Analysten auf die nach wie vor hohe Flächennachfrage insbesondere auf den europäischen Büromärkten zurück. Zudem nutzen viele Fondsmanager das aktuelle Hochpreisumfeld weiterhin gezielt für Portfoliobereinigungen. Dabei würden häufig Objekte mit hohem Leerstand veräußert. Auch der Ankauf voll vermieteter großvolumiger Objekte wirke sich positiv auf die Vermietungsquote aus.

Da sich die Vermietungsquoten der offenen Immobilienfonds damit mittlerweile auf einem sehr hohen Niveau befinden, seien weitere Steigerungen kaum mehr möglich. Scope erwartet auf Jahressicht daher stabile Vermietungsquoten. „Mittelfristig werden sie jedoch wieder leicht absinken. Gründe: In den vergangenen Jahren wurden zahlreiche Projektentwicklungen angekauft. Deren Übernahme in die Fonds erfolgt in den kommenden Jahren. Die vollständige Vermietung dieser Objekte erfolgt erst sukzessive nach Fertigstellung. Darüber hinaus kann sich auch die sinkende Flächennachfrage im Einzelhandel negativ auf die Vermietungsquoten auswirken“, schränken die Experten ein.

Auf Ebene der einzelnen Immobilienfonds sticht vor allem der grundbesitz global (ISIN: DE0009807057) hervor. Dieser verzeichnete innerhalb des vergangenen Jahres den stärksten Anstieg – die Vermietungsquote stieg von 90,4 Prozent auf 95,5 Prozent. Insgesamt konnten zehn der untersuchten 15 Fonds ihre Vermietungsquoten im Lauf des Jahres 2018 erhöhen. Fünf Fonds mussten im vergangenen Jahr allerdings einen Rückgang der Vermietungsquote hinnehmen – wenngleich sich die Werte insgesamt alle immer noch auf einem sehr hohen Niveau bewegen.

Aufgrund der natürlichen Mieterfluktuation stuft Scope Vermietungsquoten bereits ab 98 Prozent als Vollvermietung und vergibt im Rahmen des Ratings hierfür die maximale Bewertung. Dieser Schwelle nehmen nach Angaben der Ratingagentur aktuell fünf der untersuchten 15 Fonds. Das Spektrum der Vermietungsquote reiche damit derzeit von 93,8 Prozent beim hausInvest (ISIN: DE0009807016) bis zu 100 Prozent beim Deka-ImmobilienNordamerika (ISIN: DE000DK0LLA6).

Die Vermietungsquote gilt als eine der wichtigsten Kennzahlen in der Bewertung von offenen Immobilienfonds, denn sie hat einen hohen Einfluss auf die Fondsperformance. „Es ist daher eine der wichtigsten Aufgaben des Fondsmanagements, die Vermietung auf einem hohen Niveau zu halten. Sinkt die Vermietungsquote eines Fonds signifikant, hat dies einen deutlich negativen Einfluss auf das Rating“, schreibt Scope.

Anleger, die diese Rahmenbedingungen nutzen möchten, müssen sich im Markt der offenen Immobilienfonds allerdings etwas genauer umsehen. Denn auch die Nachfrage seitens privater Investoren ist in den vergangenen Jahren deutlich gestiegen, was den Fonds hohe Mittelzuflüsse bescherte. Damit die Performance nicht zu verwässern droht, reagierten viele Gesellschaften mit der Reglementierung der Anteilsausgabe. So befindet sich etwa der Leading Cities Invest (ISIN: DE0006791825) derzeit im Cash-Stopp, Anteile werden erst wieder ausgegeben, wenn konkrete Objekte zum Kauf bereit stehen. Auch Interessenten des Fokus Wohnen (ISIN: DE000A12BSB8) müssen sich bis zum nächsten Cash-Call gedulden. Der erwähnte hausInvest und auch der grundbesitz global sind hingegen ohne Beschränkungen erhältlich.

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